La crisis de la vivienda ha vuelto al debate político. El martes 20 de mayo, la Mesa del Congreso de los Diputados reactivaba la tramitación de la ley para regular los contratos de alquiler temporal y de habitaciones, propuesta por Sumar, ERC, Bildu, Podemos y BNG, gracias a los votos del PP, ya que el PSOE votó seguir prorrogando el plazo de enmiendas.
El texto establece que si un alquiler temporal dura más de nueve meses o encadena más de dos contratos consecutivos se entenderá como un contrato de arrendamiento de vivienda habitual y se le podrán aplicar los mismos preceptos, plazos y prórrogas.
Esta ley arrancó su tramitación en diciembre, con el apoyo del PSOE, PNV y Junts y la oposición del PP y Vox, pero desde entonces permanecía encallada en la Mesa del Congreso, con prórrogas sucesivas en el plazo de presentación de enmiendas. Sumar, que llevaba varias semanas exigiendo a su socio de gobierno que desbloqueara la tramitación de esta iniciativa, manifestó su preocupación por la «estrategia de dilación» del PSOE.
En este contexto, la respuesta del PSOE fue, dos días después, una proposición de ley para favorecer el alquiler de viviendas a precios asequibles, que incluye medidas para limitar los pisos turísticos, frenar la compra de casas por los no residentes e incentivar la bajada de precios en los arrendamientos. Además, contempla subir el IVA de los pisos turísticos al 21% y endurecer la fiscalidad para los pisos vacíos.
Desplome de la oferta
Tanto la regulación del alquiler de temporada como las medidas propuestas el 22 de mayo tienen un último objetivo: forzar el trasvase de todo este parque de viviendas hacia el alquiler residencial habitual, con la esperanza de que eso empujará los precios a la baja e impulsará el alquiler asequible.
Los datos parecen desmentir esos deseos. El viernes 23 de mayo, la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) y la Sociedad Española de Alquiler Garantizado divulgaron un estudio en el que se afirma que la oferta de vivienda en alquiler de larga estancia ha caído más de un 50% desde que hace dos años entrara en vigor la Ley de Vivienda, mientras la demanda ha crecido más de un 20%.
«El alquiler de temporada es una necesidad económica» (Joan Ràfols, Col·legi d’Economistes de Catalunya)
La combinación de ambas tendencias, aseguran, ha provocado la expulsión de las grandes ciudades del 30,7% de los inquilinos en el último año. En un comunicado, el presidente de FAI, José María Alfaro, aseguraba que la crisis de la vivienda se ha agravado «claramente» desde la aprobación de la ley en 2023, que en su opinión genera inseguridad jurídica a los pequeños arrendadores y provoca un incremento de los seguros o garantías de impago.
En este punto, el alquiler de temporada, donde no solo se enmarcan los pisos turísticos, sino también la oferta de alquiler para estudiantes y trabajadores temporales (como los especialistas que acuden a los paros programados del polo petroquímico de Tarragona o los trabajadores de temporada en el sector turístico de la Costa Daurada), era un refugio de cierta seguridad y libertad para esos pequeños propietarios.
¿Lograrán estas medidas legislativas impulsadas por el gobierno de coalición PSOE-Sumar convencerles de pasarse al alquiler habitual regulado?
Joan Ràfols, presidente de la Comissió d’Economia Territorial i Urbana del Col·legi d’Economistes de Catalunya (CEC), centra el debate: «El objetivo es discutir si tiene o no sentido económico regular el alquiler de temporada». Su respuesta es que «este tipo de alquiler es importante para la economía del país, porque tienes actividades económicas, con nómadas digitales o técnicos especialistas, que necesitan alojarse».
«La prestación de servicios en este tipo de arrendamiento -prosigue- incluye más que el alquiler básico, y no puedes ponerle un tope. Hay que tener en cuenta el volumen de actividad que recae en él, con gente que viene a hacer un tratamiento médico por algunos meses, estudiantes universitarios de grado, de máster, Erasmus...».
«El argumento que se da -destaca este economista- es que el culpable de que no acabe de funcionar el control de alquileres es que la gente comete fraude y se pasa masivamente al alquiler de temporada, pero esas afirmaciones se hacen sin tener los datos».
«Todo aquello que pretenda obligar, sancionar, imponer, nunca acaba funcionando» (Gemma Caballé, URV)
«Se quiere incluso prohibir y limitar exclusivamente a los casos de turismo y vacaciones -añade Joan Ràfols- pero lo que nos demuestra el control [de precios] de alquileres en los tres últimos trimestres es que la reducción de la oferta ha sido muy importante».
Además, rechaza que esa supuesta ‘huida’ masiva de arrendadores hacia el alquiler de temporada sea tal: «El último dato del Institut Català del Sol refleja un peso del 12% del alquiler de temporada sobre el total, con una duración media de un año o año y medio».
Reforma de la LAU
Tras lo cual, señala la magnitud de regular este tipo de alquileres: «La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece limitaciones al alquiler por zona de mercado tenso, índice de precio y duración. En el alquiler de temporada no hay esas limitaciones, tienes libertad de pacto. Ahora se quiere sacar el alquiler de temporada del Título Tercero y pasarlo al Segundo, lo cual implica una reforma de la LAU».
«Quererlo regular todo -resume este economista- queda muy bien políticamente, pero el alquiler de temporada es una necesidad económica. Desde el año 2015 se han publicado 18 medidas en el BOE y unas 22 o 23 en Catalunya en materia de arrendamientos urbanos. Y lo que vemos es que, cuantas más medidas hay, peor está el alquiler».
Gemma Caballé, subdirectora de la Càtedra UNESCO d’Habitatge de la Universitat Rovira i Virgili (URV), coincide en que «estamos viviendo una oleada de normas intrusivas y, al final, sancionadoras. Todo aquello que pretenda obligar, sancionar, imponer, nunca acaba funcionando».
«No puede ser cambiar la LAU -añade- prácticamente cada año. Merecería la pena que parasen y ver cómo funciona lo que se ha hecho. Nosotros, desde la cátedra, creemos en políticas de incentivos, y también en que cuanta más variedad haya en formas de alojamiento y vivienda, mejor».
«Pese al límite de precios -destaca-, siguen subiendo los precios del alquiler, porque la oferta se reduce. Por eso defendemos una política incentivadora, para que los pequeños propietarios vean que es atractivo alquilar sus inmuebles».
Dicho lo cual, añade: «La regulación de los alquileres temporales es otro error. ¿Qué es posible que suceda con ello? Pues que los propietarios busquen otras rendijas, como el alquiler en negro, o no rehabilitar las viviendas porque no saldrán a cuenta las obras. Todo lo que sea obligar, no funciona. Hay que buscar un equilibrio con incentivos, tanto con arrendatarios como con propietarios».
La realidad hoy es que «los resultados que pretenden conseguir -prosigue Gemma Caballé-, a la práctica están siendo a la inversa, porque la oferta de alquiler se está reduciendo. Los propietarios prefieren mantener vacíos esos pisos o venderlos».
«Los propietarios no se sienten protegidos, y por eso prefieren el alquiler temporal» (Olena Tokarenko, Associació d’Apartaments Turístics)
Joan Ràfols, del Col·legi d’Economistes de Catalunya, coincide: «La regulación del alquiler de temporada tampoco beneficiará a las familias con ingresos más bajos para que puedan acceder al mercado de alquiler, porque la gran incógnita que tienen hoy los arrendadores es si el arrendatario pagará y cómo le devolverá el inmueble. Mi pronóstico es que, en Catalunya, el propietario decidirá no alquilar, porque a la gente le da miedo tener un inquilino indefinido».
Unos miedos que encajan con el perfil mayoritario de esos arrendadores, donde «en Catalunya -asegura Joan Ràfols- el 80% de las viviendas que se alquilan pertenecen a pequeños propietarios, que tienen dos o tres viviendas. Hay una correlación entre la caída de la oferta de alquiler y el incremento de las compraventas».
Miedo al impago
Olena Tokarenko, vocal de la Associació d’Apartaments Turístics de la Costa Daurada i Terres de l’Ebre, coincide en que el miedo al impago es la clave que explica buena parte de la crisis de la vivienda cuando se habla de impulsar alquileres asequibles: «Si las leyes protegiesen al propietario, y no al inquilino moroso, este problema no sucedería. Los propietarios no se sienten protegidos, y por eso prefieren el alquiler temporal. Nosotros trabajamos mucho con estudiantes, trabajadores temporales... hay una constante necesidad de este tipo de vivienda de temporada en Tarragona».
Son perfiles que ayudan a disipar esos miedos. «En el caso de los estudiantes -explica Olena Tokarenko-, pagan los padres, que les avalan, mientras que con los trabajadores, pagan las empresas. Por eso el propietario opta por el alquiler temporal; porque la ley no le protege en el alquiler permanente».
Lo cual no implica que se busque esquivar responsabilidades fiscales. «Si nos considerasen una actividad económica -prosigue Olena Tokarenko-, pagar IVA sería algo normal. Además, la tasa turística siempre es más alta en apartamentos turísticos, porque hay más personas alojadas».
«Estos pisos -insiste Olena Tokarenko- no son de grandes tenedores, sino de gente que ha trabajado toda su vida y tienen un plus a su pensión, no se lucran. Además, ahora, la mayoría de pisos en alquiler de temporada tienen un estándar, ha habido un esfuerzo de la propiedad privada por reformarlos, beneficiando a barrios como la Part Alta de Tarragona. Y prohibir el alquiler turístico no garantiza que esos pisos pasen a vivienda habitual hasta que no haya una ley que proteja al propietario y no al moroso».
«El alquiler de temporada -concluye Joan Ràfols, del Col·legi d’Economistes de Catalunya- es la excusa para decir que la regulación no funciona. Pero es una actividad necesaria. ¿Hay fraude? También. Pero una gran parte, sin duda, son legales, y es una necesidad real de la economía. Poner puertas al campo es reducir la oferta, y las familias más perjudicadas con ello son las más vulnerables».
